银行二十年未能处置标的曲径通幽也能成交
－成都市锦江区东五段11号5-6层商业用房挖掘标的“亮点”和“卖点”拍卖纪实
 
我公司于2020年12月受A农商银行委托，对位于成都市锦江区东五段11号5-6层商业用房进行拍卖，据我们和委托方沟通得知此物业已经在银行手中持有二十余年，一直没有交易成功，其根本原因是此物业共计七层楼，分属不同的业主：一楼二楼属于B农商银行，三楼四楼属于个人所有，五楼六楼属于A农商银行所有，七楼属于个人所有，主楼前还有个附属楼1-2层又属于另外一个业主所有而且还有司法查封，还是主楼的进出主要通道，这个物业租金10元/平米出租二十年左右，导致该物业银行处置多次未能卖掉。
我公司接到委托后并没有绝望和放弃，对标的情况做了详细的市场调查发现：
标的周边分布有成都标志性旅游、文化、美食的特色网红打卡街道、酒店、写字楼和生活广场、购物中心、大型停车场等（如：香格里拉大酒店、水井坊、九眼桥廊桥、麂几、兰桂坊，紧邻阳光新业购物中心、天紫界写字楼、外滩、茂业豪园小区、龙湖晶蓝半岛小区、牛王庙、东恒国际写字楼、田家炳中学、锦江区公安局、锦江区人民法院、地铁6号线顺江路口站和2号线牛王庙站、成都学而思顺江路校区、 成仁万达购物广场、地铁8号线东湖公园站）；
公交站台和地铁站均较近；其分布有3路、12路、34路、27路、112路、19路、56路、92路、84路、74路、335路、社区巴士等多条公交线路和地铁2号线、6号线、8号线，公交便捷度较好，无特殊交通限制，停车较方便，整体交通状况良好；
小区周边常住人口密集均为成熟小区，周围属于年轻、活力、热闹繁华、商业氛围浓厚的区域。
就标的本身和位置来说，应该是有市场的才对，我公司的思路是：解决该栋物业难以成交的原因，经过认真分析和市场调研，要想把这个物业盘活，我们建议委托方先不要卖物业所有权，而建议他们先让我们拍卖租赁权。因为九眼桥安逸酒店租赁该栋物业20余年，租金10元/平米，租金从没有涨过。从2000年到2020年期间房价和物价分别涨幅很多倍，租金居然岿然不动原地踏步。因此查阅租赁合同，走访了各楼层的业主，沟通思想统一思路，取得信任，该栋物业的几个业主所有人统一将物业委托我们进行招租。因安逸酒店长期经营，租赁合同于2020年12月到期，对于该承租户使出浑身解术不想退租，经过我司做了物业业主的大量工作统一思想，并在B银行未能出席情况，承担协助清退原承租人的大量工作。经我司及其他业主的共同努力，虽然工作量扩大好几倍，但效果斐然，2021年一月我们成功拍卖整栋楼五年及十年期的租赁权，租金达到40元/平方米，且每三年递增5%，引进了品牌酒店“你好酒店”入驻。
事实证明我们的思路完全正确，当“你好酒店”经营一年后，人流量大，人气超旺！酒店入住率高达98%，旅游旺季根本没有空房，再加上物业装修后让物业有了“生气”，我们今年六月告知委托方拍卖物业的机会成熟，启动了物业拍卖程序，但五楼六楼一拍委托起拍价1102万没有成交。
根据我们了解客户需求是想整栋楼一起买，但这个要求我公司和几位业主沟通未能达到统一，除了五楼六楼，一楼二楼属于银行处置，其他三层和附属楼属于个人，现在又可以收租，暂时是不会卖的。
一拍流拍后，我公司再次和几方业主沟通，得知各自准确的处置想法，再告知意向竞买人只有先把银行处置的一楼二楼五楼六楼拿下，以后个人资产处置时才有机会和优势，竞买人认可了我们的建议。
在10月13日二拍的拍卖会上，竞争激烈，从起拍价950万元竞价到1200万元溢价成交，甚至超过一拍起拍价98万元。
该标的处置时间3年有余，我司及委托方所想极尽全能处置标的，过程是曲折的，但结果是辉煌的，曲径通幽，对每一个标的有瑕疵我们不怕，我们都需去解决瑕疵的勇气，挖掘他们潜在的“亮点”和“卖点”，找到标的不能成交的症结，对症下药，再次印证了那句“方法比困难多”不但会促成拍卖成交，还会扩大我们的“战果”！
 
注：一楼二楼的拍卖即将开始，敬请期待！
 
四川海富通拍卖有限责任公司
2023年10月26日